【弁護士が解説】不動産購入後に瑕疵が発覚した場合の対処法

マイホームの購入は人生でもっとも高い買い物であり、多くの方にとって一生に一度の買い物でしょう。

大きな買い物をしたのに、購入後に瑕疵が見つかるケースもないとは言えません。

今回は不動産購入後に瑕疵が発見された場合、どのような対処法があるのか解説していきましょう。

不動産購入後に瑕疵が見つかった場合に買主が取得する権利

2020年4月の民法改正で、これまで認められていた「瑕疵担保責任」は、「契約不適合責任」という名称に変わりました。

名称変更により、これまで以上に買主の主張できる権利は増え、より買主が守られる形になっています。

不動産購入後に瑕疵が発覚した場合に、買主が主張できる権利について説明していきます。

追完請求権

追完請求権とは、瑕疵に対する修理や修繕を売主に求められる権利です。

発生している不具合の解消を売主に求めることで、契約書通りの契約に戻す権利ともいえるでしょう。

民法改正で新たに加わった権利のひとつです。

代金減額請求権

瑕疵が発生したことで購入した不動産の価値が減少したと考え、そもそもの購入代金の減額を請求できる権利です。

代金減額請求権が認められれば、減額分が返金されます。

この権利も民法改正で新たに加わった権利です。

損害賠償請求権

発生した瑕疵によって負った損害を金額として算出し、損害賠償を請求する権利です。

法定解除権

法定解除権とは不動産売買契約自体を無効として、契約解除を申し立てる権利です。

認められれば、契約は無効になります。

契約不適合責任の期限

不動産購入後の瑕疵発覚に関しては、対処するための期限が設けられています。

瑕疵が発覚したことを、売主に伝える期限は、瑕疵が発覚してから原則1年以内です。

ただし、この期間は「任意規定」とされているため、契約書に特約がある場合は、この期間に限りません。

民法改正前の「瑕疵担保責任」では、瑕疵を発見してから1年以内に売主に通知し、権利を行使する必要がありました。

現在の「契約不適合責任」では、原則1年以内に通知すれば権利を失うことはありません。

瑕疵に対する権利を行使できなくなるまでの期間は、引っ越しから10年以内、瑕疵の事実を知ってから5年以内と定められています。

つまり、引っ越し以降10年以上経過して発覚した瑕疵に関しては、売主に責任は生じません。

また買主が瑕疵の事実を知り5年以内に権利を行使しなければ、その時点で時効となり、権利の行使はできなくなります。

まとめ

不動産購入後に瑕疵が発覚した場合、買主は売主に対してさまざまな権利を行使できます。

ただし、こうした権利の行使に関しては、契約書の内容なども加味する必要がありますので、個人の方が対応するのは簡単ではありません。

個人で対処するのが難しい場合、もしくは「契約不適合責任」として権利を行使できるのか判断に困った場合は、弁護士に相談するのがおすすめです。

弁護士を代理人にすることで売主との交渉もスムーズに進み、もっとも適した形での対応が期待できます。